Bài viết này hướng dẫn cách xác định khả năng chi trả, hiểu rõ quy trình vay và các yếu tố cần lưu ý trước khi quyết định ký hợp đồng vay mua nhà.

Việc xoay xở tài chính để mua nhà tại Úc có thể là thử thách lớn, đặc biệt với những người mua nhà lần đầu. Trừ khi bạn có sẵn một khoản tiền đáng kể, bạn sẽ cần tiết kiệm tiền đặt cọc (deposit) và vay mua nhà (home loan hoặc mortgage) từ ngân hàng hoặc các tổ chức cho vay.

Điều đó đồng nghĩa với việc bạn sẽ bước vào thế giới của ngân hàng (banks) và các nhà môi giới thế chấp (mortgage brokers) — nơi có không ít thuật ngữ khiến người mới cảm thấy “choáng ngợp”, chẳng hạn như:

- Pre-approval (Phê duyệt trước) – sự chấp thuận tạm thời của ngân hàng về số tiền bạn có thể vay, dựa trên hồ sơ tài chính hiện tại.

- Offset account (Tài khoản bù trừ) – tài khoản tiết kiệm liên kết với khoản vay giúp giảm số tiền lãi phải trả.

- Serviceability buffer (Bộ đệm khả năng trả nợ) – mức tăng giả định của lãi suất mà ngân hàng sử dụng để kiểm tra xem bạn có thể tiếp tục trả nợ nếu lãi suất tăng.

Bài viết này hướng dẫn cách xác định khả năng chi trả, hiểu rõ quy trình vay và các yếu tố cần lưu ý trước khi quyết định ký hợp đồng vay mua nhà.

1. Xác định khả năng chi trả và khả năng vay

Nhiều người thường nhầm lẫn giữa khả năng vay (borrowing capacity) và khả năng chi trả (affordability).

Khả năng vay là số tiền tối đa ngân hàng có thể cho bạn vay, dựa trên thu nhập, các khoản nợ hiện tại và khả năng chịu rủi ro nếu lãi suất tăng.

Khả năng chi trả lại phụ thuộc vào lối sống, mức chi tiêu và thói quen tài chính thực tế của bạn.

Hai yếu tố này liên quan chặt chẽ nhưng không đồng nhất, do đó, hãy đảm bảo bạn chỉ vay trong giới hạn thực sự có thể trả được, thay vì mức ngân hàng sẵn sàng cho vay.

2. Tính toán ngân sách thực tế

Bắt đầu bằng cách thống kê toàn bộ chi tiêu trong sáu tháng gần nhất – bao gồm hóa đơn điện nước, phí thuê bao, mua sắm, giải trí... Từ đó, tính ra mức chi tiêu trung bình hàng tháng.

Sau khi trừ đi khoản tiết kiệm và dự phòng cho chi phí phát sinh, phần còn lại là số tiền bạn có thể dùng để trả nợ vay mua nhà. Một nguyên tắc phổ biến là không nên để khoản trả nợ vượt quá 30% thu nhập sau thuế.

Một số lưu ý để tránh căng thẳng tài chính:

- Lập ngân sách dựa trên thực tế, không phải kỳ vọng.

- Kiểm tra xem bạn có thể xoay xở được không nếu lãi suất tăng 0,5% – 2%.

- Đừng quên các chi phí phụ: bảo hiểm nhà, council rates (thuế hội đồng), phí bảo trì và hóa đơn tiện ích.

3. Ngân hàng sẽ cho bạn vay bao nhiêu?

Mức vay phụ thuộc vào ba yếu tố chính:

- Thu nhập hộ gia đình (household income)

- Chi phí sinh hoạt và các khoản nợ hiện tại như thẻ tín dụng, vay mua ô tô hoặc hình thức mua trước trả sau (buy now, pay later)

- Số người phụ thuộc (dependents)

Luật Úc quy định ngân hàng phải đảm bảo người vay có khả năng trả nợ nếu lãi suất tăng khoảng 3% (serviceability buffer). Bạn có thể dùng các máy tính vay trực tuyến (loan calculators) của ngân hàng hoặc trang Moneysmart thuộc Ủy ban Chứng khoán và Đầu tư Úc (ASIC) để ước tính.

4. Hiểu đúng về “Phê duyệt trước” (Pre-approval)

Phê duyệt trước là cam kết tạm thời cho biết ngân hàng sẵn sàng cho bạn vay một khoản tiền nhất định. Tuy nhiên, đây không phải hợp đồng ràng buộc pháp lý.

Lợi ích của pre-approval:

- Giúp bạn tự tin về khả năng vay.

- Giới hạn phạm vi tìm kiếm nhà phù hợp với ngân sách.

- Tăng uy tín với người bán, đặc biệt trong các cuộc đấu giá (auction).

Tuy nhiên, cần nhớ rằng phê duyệt trước không đảm bảo bạn chắc chắn được vay, nhất là nếu hoàn cảnh tài chính thay đổi hoặc bất động sản bạn chọn không đáp ứng tiêu chí của ngân hàng.

5. Các loại hình vay phổ biến

(a) Principal and Interest Loan – Vay trả gốc và lãi: Đây là loại vay tiêu chuẩn. Mỗi kỳ thanh toán, bạn trả một phần gốc (principal) và lãi (interest). Qua thời gian, nợ gốc giảm dần và chi phí lãi cũng giảm.

(b) Interest-only Loan – Vay chỉ trả lãi: Trong một giai đoạn nhất định (thường 5 năm), bạn chỉ trả phần lãi. Khoản nợ gốc vẫn giữ nguyên, do đó sau thời gian này bạn vẫn nợ toàn bộ số tiền ban đầu. Hình thức này phổ biến hơn với nhà đầu tư (property investors) vì giúp duy trì dòng tiền, nhưng không phù hợp với người mua nhà để ở lần đầu.

6. Tìm kiếm khoản vay phù hợp

Bạn có thể tìm khoản vay thông qua:

- So sánh trực tiếp các sản phẩm vay từ ngân hàng.

- Sử dụng các trang web so sánh (comparison websites).

- Hoặc thông qua công ty môi giới thế chấp (mortgage broker) – người tìm kiếm khoản vay phù hợp và thường nhận hoa hồng từ ngân hàng, không phải từ bạn.

Hãy chọn nhà môi giới được cấp phép bởi ASIC và có uy tín. Một nhà môi giới tốt sẽ giúp bạn phân tích phí, tính năng và chi phí ẩn – không chỉ đơn thuần so sánh lãi suất.

7. Một số tính năng vay đáng chú ý

Offset account (Tài khoản bù trừ): Giúp giảm lãi phải trả. Ví dụ, nếu bạn nợ 450.000 AUD và có 30.000 AUD trong tài khoản bù trừ, bạn chỉ phải trả lãi cho 420.000 AUD.

Redraw facility (Tiện ích rút tiền): Cho phép bạn rút lại khoản tiền đã trả thêm trước đó nếu cần, tạo linh hoạt trong quản lý tài chính.

Lưu ý quan trọng

Bài viết này chỉ cung cấp thông tin chung và không phải lời khuyên tài chính cá nhân. Mỗi tình huống vay đều khác nhau, vì vậy bạn nên tham khảo ý kiến từ cố vấn tài chính (financial advisor) hoặc ngân hàng trước khi đưa ra quyết định.

Nguồn: The Conversation – Tác giả: Ama Samarasinghe, Đại học RMIT Biên tập lại và chú giải song ngữ bởi Thời báo Việt - Úc./.